不動産の登記、司法書士の役割と費用

不動産の登記、司法書士の役割と費用

不動産の登記、司法書士の役割と費用

不動産の登記とは？必要性と制度のしくみ

登記は、土地や建物の所有者や権利関係（担保である等）を表示するための制度です。

不動産を売買したら、登記を変更しなくとも、その所有者は変わります。

ただし、売買の当事者以外は、誰が正しい所有者なのかわかりません。そこで、登記をして、第三者にも分かるようにします。

登記を変更しなかったときのデメリット

上に書いたように、登記を変更しなくとも、売買契約そのものは有効ですし、不動産の所有権は買い主に移ります。

しかし、登記を変更していないと、所有者が変わったことを、第三者に主張できません。

第三者に主張できないと、例えば以下のような不都合が起こりえます。

• もし売り主が別の人とも不動産の売買をおこなったら、先に登記をしたほうが優先される。
• 不動産を担保にして、銀行などからお金を借りることができない。
• その不動産を、第三者に売ったり貸したりできない。

ちなみに、固定資産税や都市計画税などは、登記と関係なく、実際の所有者に課税されます。

登記制度

登記の事務は、法務局（地方法務局）もしくはこれらの支局･出張所がおこなっています。

登記の変更手続きは、そこに出向いてもできますし、郵送による申請やオンライン申請も可能です。

登記制度は、第三者に不動産の権利関係を知らせるための制度なので、不動産の所有者以外でも、閲覧できます。

所有権移転登記の手続きと必要書類

登記の手続き方法は、直接出向くほか、郵送やオンラインでも可能です。

法務局等に出向くのが一般的

不動産の売買では、所有権移転登記を含めて、物件の引き渡しを１日で終えるのが一般的なので、法務局に出向いて手続きすることが多いです。

なお、法務局での手続きは、原則として予約制になっています。

予約をし、それまでに必要書類を確実にそろえましょう。

所有権移転登記の必要書類

売買のときの、所有権移転登記の必要書類は以下のとおりです。

登記の手続きにかかる費用

不動産売却にともなって発生する費用について説明します。

必ずかかる費用

必ずかかる費用は、所有権移転登記の登録免許税です。

通常は、買い主が全額負担します（商慣習）。

登録免許税は不動産の固定資産税評価額に税率を掛けて計算します。

このほかに、上でご案内した必要書類を取得するための費用がかかります。

抵当権抹消登記費用

売り主が、その不動産をローンを組んで購入していたら、金融機関の抵当権が設定されている可能性が高いです。

そのときは、登記から抵当権の記載を削除しなければなりません（全額繰り上げ返済します）。

抵当権の抹消には、別途登録免許税がかかります。不動産１つにつき1,000円です。

たとえば、土地と建物に抵当権が設定されているときは、2,000円かかります。

この費用は売り主が負担します。

司法書士への報酬

登記の手続きは、自分でもできます。司法書士に依頼しないとできないわけではありません。

しかし、不動産の売買は大きな取り引きなので、確実を期すために、司法書士に依頼することが多いです。

司法書士の料金について法律などの規制はありません。料金は、それぞれの司法書士が自由に決めています。

と言っても、相場のようなものはあります。

登記の手続きだけなら５〜８万円、必要書類の準備を含めて依頼したら８〜10万円くらいです。

不動産の売却にかかる費用を少しでも節約するなら、司法書士を利用するかは、判断のしどころの一つになります。

司法書士のメリット、必要性

上に書いたとおり、所有権移転登記や抵当権抹消登記の手続きは一般人でもできますし、それほど難しくありません。

それでも司法書士を利用することのメリットはどこにあるのでしょうか？

司法書士で登記にまつわる作業を効率化

登記の申請書作成は意外と簡単です。専門的な知識がなくとも、必要書類がそろっていたら、スムーズに記入できます。

が、逆に言うと、申請書に記入する前に、必要書類をそろえる手間がかかります。

また、手続きや事前相談のために法務局に足を運ぶ場合、法務局の窓口が開いているのは、平日の日中に限られ、原則として予約制です。

不動産が遠方にあるときは、その地域を管轄する法務局での手続きなので、さらに時間をとられてしまいます。

期限が決まっている売買で、自分で登記をするのは、リスクがあります。

買い主がローンを組むときは、司法書士の利用は必須

登記を司法書士に依頼しなければならないという、法律上のルールはありません。

ただし、買い主が金融機関から融資を受けるときは、金融機関から司法書士の利用を要求されます。

買い主が融資を受けられないと、売買が不成立になるので、売り主としても了承せざるをません。

融資する金融機関は、不動産物件に抵当権を設定します。そして、抵当権の効力を完全なものにするために、登記は必要不可欠です。

そのため、金融機関は、司法書士の利用を融資の条件にしていますし、司法書士を指定するところも多いです。

よく知らない相手との取り引きでは、司法書士でトラブル防止

しっかりした不動産業者を通しての売買や、金融機関の審査を通った人との売買なら、トラブルの発生率は低いかもしれません。

しかし、よく知らない相手との個人売買などでは、トラブルの恐れがあります。あるいは、相手が不正を働くかもしれません。

そういうときは、中立的な司法書士を使うことで、チェック機能を期待できます。

司法書士への依頼内容は、申請書類の作成だけでなく、決済･物件引き渡しの立ち会いも含みます（立会料がかかります）。

通常は、買い主が選定した司法書士を利用する

通常の取り引きでは、司法書士の利用について、売り主は受け身になります。

というのは、通常、所有権移転登記の費用は買い主が負担するからです。

また、買い主が住宅ローンを組むときは、金融機関が司法書士を指定することが少なくありません。

もし、売り主側で、抵当権抹消登記をする必要があるときは、買い主が用意した司法書士に依頼します。

そのときは、売主側が負担する報酬を、事前に聞いておきましょう。

ただし、地域によっては、商慣習で、売り主側買い主側が別々に司法書士に委託することもあるようです。

そういう地域にお住まいでしたら、不動産業者を選ぶときに、報酬の安い司法書士を紹介できるかも、選定のポイントになります。

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