住宅ローン借り換えの手順、手数料

住宅ローンとは？審査･金利･返済･保証･商品を解説住宅ローン借り換えの手順、手数料
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住宅ローン借り換えの手順、手数料

このページでは、住宅ローン借り換えの進め方や注意点を解説します。

住宅ローンは、借り入れ金額が大きい上に、返済期間が数十年に渡ります。どんな基準で判断すればよいか、不安になってしまいます･･･

世帯構成、働き方、お住いの地域などによって、最終的な判断は個別に異なります。

ここでは、ベースとなる考え方やデータをご案内します。

借り換え＝住宅ローンを見直して、他社で組み直すこと

住宅ローンの借り換えとは、現在借り入れしている住宅ローンから、他の住宅ローンへ借り入れし直すことを指します。

通常は、より金利の低いローンに移行して、月々の返済額や総返済額を減らすことを目的とします。

近年、住宅ローンの変動金利が下がり続けていることから、住宅ローンの借り換えを検討する人が増えています。

ただし、以下のような組み換えはできません。

  • 財形住宅融資、公庫や自治体の住宅ローンへの借り換え。
  • 同じ金融機関の、他のローンへの借り換え。

その他に、個々の事情で借り換えの審査を通過できないこともあります。

参照ページ

住宅ローンを借り換えるタイミングは？

一般的に、以下の３つの条件を充たしたら、借り換えを検討するタイミングと言われています。

借り換えの３条件
  • 借り換えによって金利が１％以上下がる。
  • ローン残高が1000万円以上ある。
  • 返済期間が10年以上残っている。

このほかに、現在変動金利、もしくは短期間の固定金利で借り入れている人のほうが、借り換えの効果を得やすいです。

借り換えには手数料や諸費用がかかるため、それらを含めてもなお負担を軽減できるかが、判断のポイントになります。。

住宅ローン借り換えの手数料その他の費用

借り換えのときにかかる主な諸費用は、以下の通りです。

印紙税
借入額100万円超500万円以下
２千円
借入額500万円超1,000万円以下
１万円
借入額1,000万円超5,000万円以下
２万円
借入額5,000万円超１億円以下
６万円

ただし、ネット上で住宅ローンを契約する電子契約のときは無税。
事務手数料 金融機関による。定額のところと、借入額の数％というところがある。
保証料
  • フラット35では不要。
  • ネット銀行や銀行のネット･ローンでは無料多数。
  • 都市銀行･地方銀行などは金利に数％上乗せ。
全額繰り上げ返済手数料 もとの金融機関に支払う。金融機関ごとに取り扱いが異なる。
抵当権設定費用 新たに借り入れる金融機関の登記の費用。手数料に加えて、登録免許税と司法書士報酬もかかる。
抵当権抹消費用 もとの金融機関の登記を抹消する費用。
抹消での登録免許税は、土地･建物各1個あたり1000円。他に司法書士報酬もかかる。
保険料 金融機関によっては、団体信用生命保険料と火災保険料の保険料がかかる。

いくつかの金融機関の例をご覧ください。

イオン銀行の住宅ローン借り換え諸費用

2000万円を変動金利で20年借り入れるときの、借り換え諸費用です（2020年５月現在）。

ローン取扱手数料 定率型（借入れ金額の2.20％〔税込〕）か定額型（110,000円〔税込〕）を選択。
ただし、定額型を選ぶと、借入れ利率が定率型より年0.2％高くなる。
この例では、定率型44万円、定額型11万円。
保証料 0円（保証会社の利用なし）
団体信用生命保険料 0円（保険はある）
ただし、８疾病保障を付けると、金利は年0.3％高くなる。
抵当権設定費用 この例では、印紙税、登録免許税、司法書士報酬を合わせて約16万円。
その他（火災保険等） 90,000円

住信SBI銀行の住宅ローン借り換え諸費用

2000万円を変動金利で20年借り入れるときの、借り換え諸費用です（2020年５月現在）。

ローン取扱手数料 借入れ金額の2.20％〔税込〕
この例では44万円。
保証料 0円（保証会社の利用なし）
団体信用生命保険料 0円（団信+全疾病保障が付く）
抵当権設定･抹消費用 この例では、銀行の手数料、印紙税、登録免許税、司法書士報酬を合わせて202,000円。

りそな銀行の住宅ローン借り換え諸費用

2000万円を変動金利で20年借り入れるときの、借り換え諸費用です（2020年５月現在）。

保証会社事務取扱手数料 借入額に関係なく、1件33,000円（消費税等込）。
保証料 296,680円
団体信用生命保険料 0円
ただし、3大疾病保障特約を付けると年0.25％、団信革命にすると年0.3％金利上乗せ。
抵当権設定･抹消費用 この例では、印紙税、登録免許税、司法書士報酬を合わせて150,000円。

借り換えの金利は、新規借り入れの金利とは異なる

住宅ローン借り換えの金利は、新規借り入れの金利とは別に設定されています。

もちろん、金利のタイプによって利率は異なります。

ご参考までに、上の３つの銀行の金利を掲載します（2020年５月現在）。

イオン銀行の住宅ローン借り換え金利

固定金利期間は、例として３年、５年、10年を記載していますが、他の設定も可能です。

新規借り入れ金利は、例として２つだけ載せています。

タイプ 金利
３年固定 0.43%
５年固定 0.55%
10年固定（借り換え） 0.57%
10年固定（新規） 0.47%
変動（借り換え） 0.57%
変動（新規） 0.52%

8疾病保障を付けると、上表の金利に、0.3%上乗せされます。

住信SBI銀行の住宅ローン借り換え金利

固定金利期間は、例として３年、５年、10年を記載していますが、他の設定も可能です。

新規借り入れ金利は、例として２つだけ載せています。

タイプ 金利
３年固定 0.62%
５年固定 0.66%
10年固定（借り換え） 0.71%
10年固定（新規） 0.71%
変動（借り換え） 0.428%
変動（新規） 0.457%

りそな銀行の住宅ローン借り換え金利

固定金利期間は、例として３年、５年、10年を記載していますが、他の設定も可能です。

新規借り入れ金利は、例として２つだけ載せています。

タイプ 金利
３年固定 0.954%
５年固定 1.004%
10年固定（借り換え） 0.645%
10年固定（新規） 0.645%
変動（借り換え） 0.429%
変動（新規） 0.470%

借り換え金利は、WEB申込限定プランの数値です。

新規借り入れ金利は、どちらも「融資手数料型」の利率です。

住宅ローン借り換えの手順

借り換えの手続きは、一般的には、次のように進みます。

借り換え相談（必要に応じて）
 
借り換え先の選定
 
事前審査
（申込→審査）
 
本審査
（申込→審査）
 
旧ローン全額繰り上げ返済申し入れ
 
新ローン契約
 
新ローンの融資実行
 
全額繰り上げ返済
抵当権の登記変更

新規の借り入れと似ていますが、背景がピンク色のステップが加わります。

なお、最後の２ステップ（「新ローンの融資実行」「全額繰り上げ返済･抵当権の登記変更」）は、原則として同じ日におこなわれます。

住宅ローン借り換えでの必要書類と注意点

借り換え相談の必要書類と、借り換え申込後の審査での必要書類に分けて、解説します。

借り換え相談のシミュレーションや診断に必要な書類

借り換えをするときは、まず、金融機関やファイナンシャル･プランナーなどに相談して、まちがいのない判断をしたいです。

相談を申し込むと、先方から持参して欲しい書類を指示されます。たとえば、次のようなものです。

  • 源泉徴収票･給与明細など（年収や勤務先がわかる書類）
  • 現在のローンの返済予定表
  • 自宅の物件についての書類（不動産登記簿謄本、購入時の売買契約書･重要事項説明書など）

具体的な資料を持参すれば、実際に近い借り換え後の返済シミュレーションをやり、診断してくれます。

審査の必要書類

金融機関によって多少違いはあります。ここでは、おおむね共通するものをご案内します。

ただし、金融機関から受け取った用紙に記入･押印して提出するもの（申込書･同意書など）は、省いています。

対象 必要書類
全員共通
  • 住民票原本
  • 健康保険証コピー（両面）
  • 運転免許証コピー（両面）
  • 物件の情報（物件販売チラシ、見積り書や間取り図、土地の公図など）
会社員、公務員 源泉徴収票コピー（前年分）
自営業者、フリーランス等
  • 確定申告書および付表（ともに直近3年分）
  • 所得税納税証明書
法人の代表者
  • 源泉徴収票（直近3年分）
  • 確定申告書および付表（ともに直近3年分）
  • 法人の決算報告書（前3期分・科目明細付など）
他にローンの借り入れがある人 その借り入れの償還予定表や残高証明書
住宅ローン借り換えの人
  • 現在の借り入れの償還予定表や残高証明書
  • 現在の借り入れの返済口座通帳１年分

表内で（両面）としているものは、裏書きがなくとも、裏面のコピーが求められます。ご注意ください。

住宅ローン借り換えについての、よくある疑問

住宅ローン借り換えについてのよくある疑問点を、Ｑ&Ａ形式で説明します。

残高が少なくなりましたが、低金利のローンがあれば、借り換えるべきですか？

借り換えには手数料などの費用がかかります。そのため、金利が低くても、残高が少なかったり、残り期間が短いと、返済額を減らせないことがあります。

まずは、金融機関などが提供している返済シミュレーション機能を使って、減額できるか確認してください。

借り換えの審査で、とくに注意したほうが良いことはありますか？

借り換えの審査は、新規借り入れのときと同じように進められます。

ただ、新規のときに通ったからと言って、借り換えでも通るとはかぎません。

新規のときより借入額はそのものは減りますが、それ以外の変化が、審査に思わぬ影響を及ぼすことがあります。

詳しいことは住宅ローンの借り換え 審査の注意点をご覧ください。

車のローンを返済していますが、住宅ローンの借り換えに影響がありますが？

車のローンがあるだけでは不利になりませんが、審査の判定には影響します。

金融機関が融資をするか審査するときに、返済負担率をチェックされます。返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。

このときの年間返済額は、住宅ローンだけでなく、すべての返済額の合計です。当然、車のローンも合算されます。

現在のローン返済に使っている通帳の提出を求められることはありますか？

金融機関によっては、もとのローンの通帳のコピーも求められます。

もしその銀行口座を返済以外にも使っていて、第三者に見られたくない入出金があるときは、その部分を黒塗りにしても問題ありません。

過去数ヵ月、返済がスムーズに進んでいること示せれば、目的を果たすことができます。

借り換えをしたときの年末調整で気をつけることは？

住宅ローンを新規で借り入れたときは、初めの年に確定申告をする必要がありました。

それに対して、借り換えたときは、あらためて確定申告をおこなう必要はありません。

ただし、以下のような注意点があります。

年末調整の注意点
  • 借り換えで返済期間10年未満になったら、住宅ローン控除を受けられなくなる。
  • 借り換えで返済期間がのびても、控除される期間は借り換え前のまま。
  • 借り換えによりローン残高が増えたときは、控除対象額の計算に注意が必要。

３つ目の控除対象額は、次の式で計算し直す必要があります。

ローン年末残高
×
借り換え前残高
÷
借り換えの借入額

ちなみに、借り換えによってローン残高が減ったときは、前年と同じやり方で年末調整します。

控除対象額を、借り換え後の新しいローン残高に置き換えるだけです。

まとめ

このページでは、住宅ローンの借り換えについて、基本的なことを解説しました。

他のページでは、より実践につながるノウハウなどもお伝えしています。よろしければご一読ください。

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