繰り上げ返済の仕組みと手続き、する？しない？

住宅ローンとは？審査･金利･返済･保証･商品を解説繰り上げ返済の仕組みと手続き、する？しない？

繰り上げ返済の仕組み、手続き、するかしないかの判断のポイント

繰り上げ返済とは？その仕組み

繰り上げ返済は、毎月の返済とは別に、借入額の一部または全額を返済することです。

一部を繰り上げ返済した場合、それによって残りの返済期間を短縮する（＝返済期間短縮型）か、期間の長さはそのままで、毎月の返済額を減らす（＝返済額軽減型）かを選べます。

同じ時期に同じ額を繰り上げ返済すると、期間短縮型のほうが利息の軽減が大きく、総返済額が少なくなります。

ただし、返済は毎月のことなので、どちらの型が好ましいかはケース･バイ･ケースです。

繰り上げ返済シミュレーション（返済例）

以下の内容で住宅ローンを返済中の人がいるとします。

• 借入金 3,000万円
• 返済はボーナス併用なしの元利均等返済
• 返済期間 30年（360回）
• 全期間固定金利で年3%
• 現在、毎月の返済額は 126,481円
• 予定返済総額 45,533,001円

この人が、返済期間５年経過後（60回目の返済の直後）に、500万円を一部繰り上げ返済したとします。

期間短縮型の返済

月々の返済額を減らすように、500万円を一部繰り上げ返済したとします。

月々の返済額が23,711円安くなり、返済総額は2,113,128円減りました。

月々の返済は楽になりますが、返済総額の節約は、繰り上げ返済した金額（500万円）の半分以下です。

返済期間短縮型の返済

返済期間を短縮するように、500万円を一部繰り上げ返済したとします。

月々の返済額がほとんど変わりませんが、返済期間は６年４ヵ月短縮され、返済総額は4,614,016円減りました。

返済総額の節約は、繰り上げ返済した金額（500万円）には及びませんが、近い金額です。

繰り上げ返済の手続きは？いくらからできる？手数料は？

繰り上げ返済の手続きの面で大切なことをご説明します。

手続きは、窓口またはネットで

繰り上げ返済の手続きは、金融機関の窓口でも、インターネットバンキングでもできます（金融機関によっては、どちらか一方だけです）。

インターネットバンキングで手続きでは、返済シミュレーションの機能も提供されています。

繰り上げ返済はいくらからできる？

金融機関やローンにより異なりますが、最低１万円以上としているところが多いです。

ただし、１円からできるところもあります。

フラット35はやや特殊で、金融機関の窓口で手続きするときは100万円以上が、インターネットのときは10万円から繰り上げ返済できます。

繰り上げ返済の手数料は？

手数料は、金融機関によって異なりますし、同じ金融機関でも、手続きの内容や方法によって異なります。

• 全額繰り上げ返済か、一部繰り上げ返済か。
• インターネットでの手続きか、窓口での手続きか。
• 保証がある借り入れのときは、保証会社の事務手数料も。

いくつかの金融機関の例をご覧ください。

みずほ銀行の繰り上げ返済手数料

シンプルに、インターネットバンキングか窓口の２パターンです。

りそな銀行の繰り上げ返済手数料

手続き方法と金利タイプによって、手数料は異なります。

一部繰り上げ返済

この他に、保証会社の事務手数料11,000円がかかります。

全額繰り上げ返済

インターネットでは手続きできません。

この他に、保証会社の事務手数料11,000円がかかります。

イオン銀行の繰り上げ返済手数料

シンプルに、全額繰り上げ返済か一部繰り上げ返済かの２パターンです。

繰り上げ返済を、するかしないか？

住宅ローンの元金＝残高は利息を生みます。

そして、安全性の高い元本保証のある貯蓄手段では、ローンの利息以上の高利回りを期待できません。

そうしたことを考え合わせると、繰り上げ返済はやった方がよいですし、できるだけ早くやったほうが返済総額を節約できます。

これが原則ですが、次のいずれかに当てはまるときは、繰り上げ返済が有益なのかを、返済シミュレーションなどでしっかりご確認ください。

住宅ローン控除については下で説明します。

繰り上げ返済と住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、所定の条件に当てはまると、返済期間の10年間は、年末時のローン残高の１％が所得税から控除される制度です（ただし、最大40万円まで）。

現在の低金利下では、住宅ローンの金利が１%を切ることも珍しくありません。

繰り上げ返済をすると、控除される金額が小さくなりますし、返済期間が10年未満になると、そもそも控除の対象外になってしまいます。

最近は、繰り上げ返済シミュレーションだけでなく、住宅ローン控除シミュレーションも、インターネット上できるようになっています。

借り入れの内容以外には、「年収」「扶養家族」「職業」「住宅の種別」くらいの情報があれば試算できます。

まとめ

もし、繰り上げ返済を積極的におこなって、返済総額や期間を縮めたいとお考えなら、繰り上げ返済手数料にもこだわりたいです。

現在、手数料の高い住宅ローンをご利用でしたら、これをきっかけに、手数料ゼロのローンへの借り換えを検討されてはいかがでしょうか。